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ビル・マンション管理

ビル・マンションの健康管理に私たちの豊富な経験と技術をご提供いたします。

(有)ワークスプランニングは建物の快適な住環境づくりをご提案いたします。
経過年数と共に建物や設備の劣化は拒むことができません。しかし、早めの対応によって回避できることも少なくはありません。建物・設備の機能性や美観を良好に保ちながら、築年数とともに風格を増したビル・マンションで快適生活をお送りいただけるよう、常に住みやすい環境作りをご提案させていただきます。

賃貸マンションのオーナー様へ

賃貸マンションの入居率は、多少回復傾向にありますが、郊外ではなかなかオーナー様のご要望を満たしていると状態ではないと思います。
「空室が多い」「入居しても短期間が多い」等々…お悩みも多く聞かれます。
そこには、入居を希望されている未来のお客様に、オーナー様の思いがつたわってないことがひとつの原因ではないかと思います。入居していただくには、快適性、利便性、地域環境、セキュリティを含めた防犯対策、マンション自体の環境に対する配慮等様々な選択要素が考えられます。
ただ、単にお部屋をお貸しする時代は過去のものとなってしまいました。
(有)ワークスプランニングでは、お客様のご要望は何なのかを充分考慮してオーナー様とご一緒に、お部屋つくりから管理に関する方向性を考えさせていただきます。

「管理」とは・・・

(有)ワークスプランニングでは、「管理」とは、これが全面的に表にでるものではありませんし、全面にだすものではないと考えております。知らず知らずの間に、管理がスムーズに進められている。併せて、経年劣化等への計画、準備がきちんと整理されている。そんな管理業務がわが社の目指している形であります。


設備管理

貯水槽管理

水道法により、有効容量１０㎡超で上水道のみを水源としている貯水槽（簡易専用水道といいます）につきましては1年以内ごとの清掃が義務付けられています。簡易専用水道の設置者はその管理について厚生労働省の定めるところにより定期に地方公共団体の機関または厚生労働大臣の指定する者の検査を１年以内ごとに１回受けなければなりません。専用水道につきましては別途取り決めがあります。

消防設備点検

消防法の規定により建物に設置されている消防用設備（消火設備・避難設備・自動火災報知設備・連結送水管設備等）につき、定期的な点検実施が必要となり、機器点検を６ヶ月ごとに１回、総合点検を年１回の頻度で行います。また、点検結果報告書を作成し、定期的（一般的な共同住宅であれば３年に１回）に所轄消防署に提出する必要性があります。

給水設備点検

最近多く見られる増圧直結給水方式におきましては、一部自治体において定期点検が義務付けられております。水槽本管と直結しているため、故障により汚れ等が逆流することを防ぐことが目的です。加圧給水ポンプについても故障は断水につながってしまうため、定期的な点検が必要となります。

建物管理

長期修繕計画

新築時は、外観の美しさや最新式の設備が年月の経過と共に劣えて行くなどとは考えにくいものです。
しかし、劣化はどんなものにも確実に発生します。
外観の汚れや傷と共に建物内部にも劣化は発生しているのです。
一般的には、定められた耐用年数が過ぎる頃から様々な症状が現れて来ることが多くなります。（漏水、汚れ、ひび割れ、下水管の詰りなど）
この様な症状を未然に防ぎ健康で快適な住環境を維持して行くために長期修繕計画が必要になってきます。
修繕工事の周期がわかれば、それに伴う費用の見通しを立てやすくなり１０～３０年の間で修繕積立金の方法や建物の各部位の調査診断の時期の設定ができ、計画的な修繕計画を立てることができます。

＜参考資料＞標準的な修繕時期の目安

屋上（屋根）防水 ①露出１０年～　
②押えコンクリート１５年～
（防水保証期間は１０年間が多い）
外壁、天井等改修塗替 １０～１５年
バルコニー、開放廊下防水 １０～１５年
サッシ回り
外壁目地シーリング改修		 １０～１５年
（５年経過後位から劣化が始まるケースも有る）
鉄骨階段等鉄部改修、塗替 ３～６年
舗装改修 １５～２５年
遊具等工作物改修 １５～２５年
給水設備更正、更新 １８～２５年（管のライニング、交換など）
消火設備取替 １８～２５年
雑排水設備取替 １８～２５年（住戸内、屋外雑排水管など）
ガス設備取替 ①埋設ガス管１２～２５年　　　　　　　　　　　　　　
②住棟内共用ガス管２０～３５年
エレベーター設備取替 ２０～３０年
建物調査・診断

建物の快適な利用を考えるうえで、「調査、診断」という作業はとても重要になってきます。
建物の維持保全・改良のためには建築物（躯体、仕上げ、設備）の現状を測定し、把握することで、その程度を評価・判断して将来の影響を予測する事ができます。調査・診断をしたうえでの必要な対策を考えることが建物や設備をいつまでも快適に保つために重要なことです。

調査時期については、修繕周期より早く発生した漏水や破損等の事故は別として、通常は防水等も含め保証期間の切れる直前（1～２年前）がお勧めです。
また、長期修繕計画を立てる際に調査時期も設定することが可能です。

劣化診断 屋上（屋根）、バルコニー、外壁等の各部位。部材・機器の劣化状況
安全診断 外壁の落下防止や防災システムの機能・性能及び機器・部品の安全性
環境診断 照明・振動・悪臭・騒音等の環境的要素と快適性、省エネ、耐震、システム機能診断が揚げられます。


改修・更新工事

マンション・ビルを長期にわたって快適に、安全に、便利に居住しうる状態を維持し、その資産価値を保つことが維持保全計画の目的であり、常に住み心地良く長持ちさせるために維持管理が必要です。
　経年により劣化して行くとこはやむを得ないことですが、それに対応するために周期的に必要なのが計画修繕であり、時間の経過その他により痛んだ屋上（屋根）や外壁、設備等の各部位を現状または実用上支障のない状態までに性能・機能を回復させ、さらに改良（グレードアップ）を加味するために必要なのが大規模修繕です。

 

1.長期修繕計画の策定
2.事前の調査・診断 修繕委員会の設置
3.評価・判断 設計・監理会社、修繕委員会
4理事会開催 修繕委員会より報告、方向性決定。施工業者選定後見積り依頼。
5居住者説明会 経過報告、費用負担（積立金の過不足）確認
6.理事会開催 施工業者ヒアリング。施工業者の絞り込み
7.臨時総会 費用負担の決定（修繕積立金の範囲内か借入が必要か）
大規模修繕工事の決定。施工業者の決定。
8.大規模修繕工事実施